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LEY 49/1960, DE 21 DE JULIO, SOBRE PROPIEDAD
HORIZONTAL
{B .O. E. de 23 de julio)
CAPÍTULO I
Disposiciones generales
1. La presente Ley tiene por objeto la regulación de la forma especial de propiedad
establecida en el articulo 396 del Código Civil, que se denomina propiedad horizontal
A efectos de esta Ley tendrán también la consideración de locales aquellas partes
de un edificio que sean susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida a
un elemento común de aquel o a la vía pública.
Redactado por Id Ley 8/1999, de 6-4.
2. Esta Ley será de aplicación
a) A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el
artic. 5
b| A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del
Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal.
Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley en lo
relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos
comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones reciprocas de los comuneros.
c} A los complejos inmobiliarios privados, en los términos establecidos en esta Ley
Redactado por la Ley 8/1999. de 6-4
CAPÍTULO II
Del régimen de la propiedad por pisos o locales
3. En el régimen de propiedad establecido en el articulo 396 del Código Civil
corresponde al dueño de cada piso o local.
a| El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente
delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos
arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro
de sus limites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que
expresamente hayan sido señalados en el titulo, aunque se hallen situados fuera del
espacio delimitado
b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes
elementos, pertenencias y servicios comunes.
A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del
valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo
para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las
mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo
podrá variarse por acuerdo unánime.
Cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder separar los
elementos que lo integran y sin que la transmisión del disfrute afecte a las obligaciones derivadas de este régimen de propiedad.
4. La acción de división no procederá para hacer cesar la situación que regula esta
Ley. Sólo podrá ejercitarse por cada propietario proindiviso sobre un piso y local determinado, circunscrita al mismo, y siempre que la proindivisión no haya sido establecida de intentó para el servicio o utilidad común de todos los propietarios.
5. El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del
inmueble en su conjunto, cada uno de aquellos al que se asignará número correlativo. La
descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la Legislación
Hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o
local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, como
garaje, buhardilla o sótano.
En el mismo titulo se fijará la cuota de participación, que corresponde a cada piso o
local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por
acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el
total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación o el uso que se
presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y
disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes
pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno,
seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a
terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
En cualquier modificación del título, y a salvo de lo que se disponga en validez de
acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.
6. Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios
y cosas comunes, y dentro de los limites establecidos por la Ley y los estatutos, el
conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior, que obligarán también a
todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos
sobre la administración.
7. 1 El propietario de cada piso o local, podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del
edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los
derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien
represente a la comunidad.
En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la
necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al Administrador.
2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en el
o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas
para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades
molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
El Presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios
u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la
inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales
procedentes.
Si el infractor persistiere en su conducta, el Presidente, previa autorización de la
Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de
cesación, que en lo no previsto expresamente por este articulo se sustanciará por las
normas que regulan el juicio de cognición.
Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente
al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el
Juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo
cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden
de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el
ocupante de la vivienda o local.
Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva dela actividad prohibida y la indemnización de danos y perjuicios que proceda, la privación
del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función
de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el
infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente
todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.
8. Los pisos o locales y sus anejos podrán ser objeto de división material, para formar
otros más reducidos e independientes, y aumentados por agregación de otros
colindantes del mismo edificio, o disminuidos por segregación de alguna parte.
En tales casos se requerirá, además del consentimiento de los titulares afectados, la
aprobación de la junta de propietarios, a la que incumbe la fijación de las nuevas cuotas
de participación para los pisos reformados, con sujeción a lo dispuesto en el artículo
quinto, sin alteración de las cuotas de los restantes.
9. 1. Son obligaciones de cada propietario:
a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no
incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo
momento que se causen daños o desperfectos.
b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones
privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios,
resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba
responder.
c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble
y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general acordados conforme a lo establecido en el articulo 17,
teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.
d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres
apartados anteriores.
e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo
especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble,
sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al
sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte
vencida de la anualidad en curso y al ano natural inmediatamente anterior tienen la
condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su
satisfacción, a los enumerados en los apartados 3°, 4° y 5° de dicho precepto, sin perjuicio
de la preferencia establecida a favor de los créditos saláriales en el Estatuto de
los Trabajadores.
El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con
título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble
adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento delos gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año
natural inmediatamente anterior. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento
de esta obligación.
En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la
vivienda o local el transmitente. deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos
generales de comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente
deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad
coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del
documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el
adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde
su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del
presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos
consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.
f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo
de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender tas obras de
conservación y reparación de la finca.
El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad,
estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 5 por 100 de su
último presupuesto ordinario.
Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro
que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento
permanente del inmueble y sus instalaciones generales.
g) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los
demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños
causados.
h) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a
efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la
comunidad. En
defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el
piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las
entregadas al ocupante del mismo.
Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el
lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación
de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar
visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos
por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las
funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación
practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días
naturales.
i) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por
cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la
vivienda o local.
Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la
comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo
titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13 haya tenido conocimiento del cambio
de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes
del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria.
2. Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los
gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización
de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin
perjuicio de lo establecido en el articulo 11.2 de esta Ley.
10. 1 Será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para
el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que
reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad.
2. Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las
ordenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las
sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.
3. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar resolverá lo
procedente la Junta de propietarios. También podrán los interesados solicitar arbitraje o
dictamen técnico en los términos establecidos en la ley.
4. Al pago de los gastos derivados de la realización de las obras de conservación a
que se refiere el presente artículo estará afecto el piso o local en los mismos términos y
condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales.
11. 1. Ningún propietario podrá exigir nuevas
instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble, según
su naturaleza y características.
2. Cuando se adopten válidamente acuerdos para realizar innovaciones no exigibles
a tenor del párrafo anterior y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres
mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se
modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.
Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación,
habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente
actualizados, aplicando el correspondiente interés legal.
3. Las innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y
disfrute de un propietario requerirán, en todo caso, el consentimiento expreso de éste.
4. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble
serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades
afectas al pago de dichas mejoras.
12. La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes afectan al título constitutivo y deben
someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo. El acuerdo que se adopte
fijará la naturaleza de la modificación, las alteraciones que origine en la descripción de la
finca y de los pisos o locales, la variación de cuotas y el titular o titulares de los nuevos
locales o pisos.
13. 1. Los órganos de gobierno de la comunidad son los siguientes.
a) La Junta de propietarios.
b) El Presidente y, en su caso, los Vicepresidentes.
c) El Secretario.
d) El Administrador.
En los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de propietarios, podrán
establecerse otros órganos de gobierno de la comunidad, sin que ello pueda suponer
menoscabo alguno de las funciones y responsabilidades frente a terceros que esta Ley atribuye a los anteriores.
2. El Presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien
el propietario designado podrá solicitar su relevo al Juez dentro del mes siguiente a su
acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello .El Juez, a través del
procedimiento establecido en el artículo 17.3º, resolverá de plano lo procedente,
designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al
Presidente en el cargo hasta que se proceda a nueva designación en el plazo que se
determine en la resolución judicial.
Igualmente podrá acudirse al juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible para
la Junta designar Presidente de la comunidad.
3. El Presidente ostentara legalmente la representación de la comunidad, en juicio y
4 La existencia de Vicepresidentes será facultativa. Su nombramiento se realizara
por el mismo procedimiento que el establecido para la designación del Presidente
Corresponde al Vicepresidente, o a los Vicepresidentes por su orden, sustituir al
Presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, así como asistirlo en
el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta de propietarios
5. Las funciones del Secretario y del Administrador serán ejercidas por el
Presidente de la comunidad, salvo que los estatutos, o la Junta de propietarios por acuerdo
mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia
6 Los cargos de Secretario y Administrador podrán acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente
El cargo de Administrador y, en su caso, el de Secretario-Administrador podrá ser
ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con calificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También
podrá
recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el
ordenamiento Jurídico.
7. Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento
de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año.
Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del
mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria
8. Cuando el número de propietarios de viviendas o locales de negocio en un edificio
no exceda de cuatro podrán acogerse al régimen de administración del articulo 398 del
Código Civil, si expresamente lo establecen los estatutos.
14. Corresponde a la Junta de propietarios:
a) Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el artículo anterior y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquellos.
b) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.
c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la
fincas, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes
adoptadas por el administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c).
d) Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior.
e) Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad,
acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.
15. 1. La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal
o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario.
Si algún piso o local de negocio perteneciese "pro indiviso" a diferentes propietarios,
estos nombrarán un representante para asistir y votar en las Juntas.
Si la vivienda o local de negocio se hallare en usufructo, la asistencia y el voto
corresponderá al nudo propietario, quien, salvo manifestación en contrario, se entenderá
representado por el usufructuario, debiendo ser expresa la delegación cuando se trate de
los acuerdos a que se refiere la regla primera del artículo 17 o de
las obras extraordinarias y de mejora.
2. Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al
corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la
suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de
voto. El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya
persona y cuota de participación en la comunidad no será computada a efectos de
alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley.
16. 1. La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar
los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el
Presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que
representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.
2. La convocatoria de las Juntas la hará el Presidente y, en su defecto, los promotores
de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones
en la forma establecida en el articulo 9. La convocatoria contendrá una relación de los
propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad
y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el articulo 15.2
Cualquier propietario podrá pedir a la Junta de propietarios que estudie y se pronuncie
sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito en el
que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al presidente el cual los
incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.
Si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria, la mayoría de
los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación se
procederá a una segunda convocatoria de la misma, esta vez sin sujeción a «quorum».
La Junta se reunirá en segunda convocatoria en el lugar, día y hora indicados en la
primera citación, pudiendo celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido media hora
desde la anterior. En su defecto, será nuevamente convocada, conforme a los requisitos
establecidos en este articulo, dentro de los ocho días naturales siguientes a la Junta no
celebrada, cursándose en este caso las citaciones con una antelación mínima de tres
días.
3. La citación para la Junta ordinaria anual se hará, cuando menos, con seis días de
antelación, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a
conocimiento de todos los interesados. La Junta podrá reunirse válidamente aun sin la
convocatoria del Presidente, siempre que concurran la totalidad de los propietarios y
así lo decidan.
17. Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas:
1. La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen
la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el titulo constitutivo de la
propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.
El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del titulo constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las
tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas
partes de las cuotas de participación. El arrendamiento de elementos comunes que no
tengan asignado un uso específico en el inmueble requerirá igualmente el voto
favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las
tres quintas partes de las cuotas de participación, así como el consentimiento del propietario directamente afectado, si lo
hubiere.
La realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan
por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de
personas con
minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del titulo constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su
vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
A los efectos establecidos en los párrafos anteriores de esta norma, se computaran
como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta debidamente citados,
quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme
al procedimiento establecido en el articulo 9, no manifiesten su discrepancia por
comunicación a quien ejerza las funciones de Secretario de la comunidad en el plazo de
treinta
días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción
Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta norma obligan a todos los propietarios.
2. La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de
telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998. de 27 de febrero, o la
adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de
aprovechamiento de la energía solar, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición
de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a
su vez, un tercio de las cuotas de participación.
La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de
dicha infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento
posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a
favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios
de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las
nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá
autorizarles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado,
aplicando el correspondiente interés legal.
Sin perjuicio de lo establecido anteriormente respecto a los gastos de conservación y
mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración, a los afectos
establecidos en esta Ley, de elemento común.
3. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de
los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los
asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las
cuotas de los presentes.
Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los
párrafos anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha
de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente
citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición ,
haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.
18. 1. Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales,
de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes
supuestos:
a| Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en
beneficio de uno o varios propietarios.
c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga
obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que
hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que
indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos
de
la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas
vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las
mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta
relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el
artículo 9 entre los propietarios.
3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de
propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la
acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir
de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el articulo 9.
4. La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que
el Juez así lo disponga, con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la
comunidad de propietarios.
19. 1- Los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarán en un libro de actas
diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma que reglamentariamente se
disponga.
2. El acta de cada reunión de la Junta de propietarios deberá expresar, al menos, las
siguientes circunstancias:
a) La fecha y el lugar de celebración.
b) El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido.
c) Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su
celebración en primera o segunda convocatoria.
d) Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como los propietarios
representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de participación.
e) El orden del día de la reunión.
f) Los acuerdos adoptados, con indicación en caso de que ello fuera relevante para la
validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y
en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente
representen.
3. El acta deberá cerrarse con las firmas del Presidente y del Secretario al terminarla
reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la ley previere lo contrario.
El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo con el
procedimiento establecido en el artículo 9.
Serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los propietarios asistentes,
presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y
en contra,
así como las cuotas de participación que respectivamente supongan y se encuentre
firmada por el Presidente y el Secretario. Dicha subsanación deberá efectuarse antes de
la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la subsanación.
4. El Secretario custodiará los libros de actas de la Junta de propietarios. Asimismo
deberá conservar, durante el plazo de cinco años, las convocatorias, comunicaciones,
apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones.
20. Corresponde al Administrador::
a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos
efectos tas oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles,
proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones
y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al Presidente o en
su caso, a los propietarios.
d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y
realizar los cobros que sean procedentes.
e) Actuar, en su caso, como Secretario de la Junta y custodiar a disposición de los
titulares la documentación de la comunidad.
f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.
21. 1. Las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del artículo 9 deberán
cumplirse por el propietario de la vivienda o local de negocio en el tiempo y forma
determinados por la Junta. En caso contrario, el Presidente o el Administrador, sí
así lo acordase la Junta de propietarios, podrá exigirlo judicialmente a través del procedimiento
establecido en este artículo.
2. La utilización de este procedimiento requeriría la previa certificación del acuerda
de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios por
quien actúe como Secretario de la misma, con el visto bueno del Presidente, siempre
que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios afectados en la forma establecida
en el articulo 9.
3. La competencia territorial corresponderá exclusivamente al Juez del lugar donde
se halle la finca, no siendo obligatoria la postulación mediante abogado ni procurador,
sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 10 de este artículo.
4 El proceso principiará por demanda sucinta, a la que se acompañará la
certificación a que se refiere el número 2 de este articulo. En el caso de que el titular anterior
deba responder solidariamente del pago de la deuda, y sin perjuicio de su derecho a
repetir contra el propietario actual, deberá ser demandado conjuntamente con éste. En
cualquier caso deberá ser demandado el titular registral.
5. Presentada la demanda y admitida a trámite, el Juez requerirá al demandado para
que, en el plazo de veinte días, pague al demandante, acreditándolo ante el tribunal, o
comparezca ante éste y alegue, en escrito de oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada. El requerimiento deberá
efectuarse en el domicilio en España previamente designado por el deudor o, en su defecto, en el propio piso o local, con el apercibimiento de que, de no pagar ni
comparecer alegando las razones de la negativa al pago, se despachará contra él ejecución
según lo previsto en el número siguiente.
6. Si el demandado no compareciere ante el tribunal o no se opusiere a la demanda,
el Juez dictará auto en el que despachará ejecución, que proseguirá conforme a lo dispuesto
para la de sentencias judiciales, por la cantidad adeudada más los intereses y costas previstos y por los gastos previos extrajudiciales de las notificaciones de la liquidación de
la deuda, cuando se haya utilizado la vía notarial.
El solicitante de este proceso y el deudor ejecutado no podrán pretender ulteriormente
en proceso ordinario la cantidad reclamada en aquél o la devolución de la que con la
ejecución se obtuviere.
Desde que se dicte auto despachando ejecución, la deuda devengará el interés legal
del dinero incrementado en dos puntos.
7. Si el deudor atendiera al requerimiento de pago, tan pronto como lo acredite se le
hará entrega del documento en que conste la deuda y se archivarán las actuaciones.
No obstante, serán de su cuenta las costas que se indican en el número 10 de este
articulo y los gastos a que se refiere el número anterior.
8. Si el deudor se opusiere alegando razones para negarse al pago, en todo o en
parte, el Juez, previo traslado al demandante del escrito de oposición, seguirá la
tramitación del juicio verbal a partir del momento de la citación para juicio oral. No obstante,
formulada oposición, el actor podrá pedir el embargo preventivo de bienes del deudor
suficientes para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas.
El Juez acordará en todo caso el embargo preventivo sin necesidad de que el acreedor preste fianza. El deudor podrá librarse del embargo prestando aval bancario por la
cuantía por la que se decrete el embargo preventivo.
9. Si el deudor comparece dentro de plazo y se opone parcialmente al pago,
alegando pluspetición, sólo se admitirá la oposición si acredita haber pagado o puesto a disposición
del demandante, antes de la interposición de la demanda, la suma que reconoce como
debida. Si la oposición se funda en pluspetición, sólo podrá pedirse el embargo
preventivo por la suma a que ascienda la cantidad no satisfecha por el deudor.
10. La sentencia que recaiga tendrá fuerza de cosa juzgada.
Se impondrán las costas al litigante que hubiera visto totalmente desestimadas sus
pretensiones. De estimarse parcialmente la demanda, cada parte soportará las costas
causadas a su instancia y las comunes por la mitad. La condena en costas incluirá los
honorarios del Abogado y del Procurador de la parte vencedora, si hubiere utilizado los
servicios profesionales de los mismos en la demanda o la contestación.
11 Podrán acumularse durante el curso del proceso, sin necesidad de retrotraer el
procedimiento, las cuotas vencidas con posterioridad a la presentación de la demanda,
considerándose comunes a la ampliación los trámites que le hayan precedido Esta
facultad se extenderá a la fase de ejecución de la sentencia.
La acumulación durante el proceso de la deuda vencida con la comunidad con posteríoridad a la presentación de la demanda requerirá su previa acreditación mediante
una
nueva certificación del acuerdo aprobatorio de la liquidación, expedida con arreglo a
lo
dispuesto en el apartado 2.
12. El recurso contra la sentencia no será admitido a trámite si el demandado no
acreditase al interponerlo tener satisfecha o consignada la cantidad líquida a que se
contrae la sentencia condenatoria.
Si la sentencia condenase al pago de cantidades líquidas por incumplimiento de plazos
o cuotas vencidas, se tendrá por desierto el recurso si durante su tramitación dejase
el recurrente de abonar o consignar a su tiempo las que de su misma índole vayan
venciendo.
22. 1. La comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a terceros con
todos los fondos y créditos a su favor. Subsidiariamente y previo requerimiento de pago
al propietario respectivo, el acreedor podrá dirigirse contra cada propietario que hubiese
sido parte en el correspondiente proceso por la cuota que le corresponda en el importe
insatisfecho.
2. Cualquier propietario podrá oponerse a la ejecución si acredita que se encuentra al
corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad en el
momento de formularse el requerimiento a que se refiere el apartado anterior.
Si el deudor pagase en el acto de requerimiento, serán de su cargo las costas
causadas hasta ese momento en la parte proporcional que le corresponda.
23. El régimen de propiedad horizontal se extingue:
1° Por la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario- Se estimará producida
aquélla cuando el coste de la reconstrucción exceda del 50 por 100 del valor de la finca
al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste esté cubierto por
un seguro.
2° Por conversión en propiedad o copropiedad ordinarias.
CAPÍTULO III
Del régimen de los complejos inmobiliarios privados
24. 1. El régimen especial de propiedad establecido en el articulo 396 del Código Civil
será aplicable a aquellos complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos:
a) Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre si
cuyo destino principal sea la vivienda o locales.
b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se
encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una
copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o
servicios.
2. Los complejos inmobiliarios privados a que se refiere el apartado anterior podrán:
a) Constituirse en una sola comunidad de propietarios a través de cualquiera de los
procedimientos establecidos en el párrafo segundo del articulo 5. En este caso quedarán
sometidos a las disposiciones de esta Ley, que les resultarán íntegramente de
aplicación.
b) Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios. A tal efecto, se
requerirá que el titulo constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado por el
propietario único del complejo o por los Presidentes de todas las comunidades llamadas
a integrar aquélla, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas
Juntas de propietarios. El titulo constitutivo contendrá la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servicios
comunes.
Asimismo fijará la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas,
las cuales responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento
de los gastos generales de la comunidad agrupada. El título y los estatutos de la
comunidad agrupada serán inscribibles en el Registro de la Propiedad.
3. La agrupación de comunidades a que se refiere el apartado anterior gozará, a todos los
efectos, de la misma situación jurídica que las comunidades de propietarios y se
regirá por las disposiciones de esta Ley, con las siguientes especialidades:
a) La Junta de propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los
Presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, los cuales ostentarán la representación del conjunto de los propietarios de cada comunidad.
b) La adopción de acuerdos para los que la ley requiera mayorías cualificadas exigirá,
en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las
Juntas de propietarios de las comunidades que integran la agrupación.
c) Salvo acuerdo en contrario de la Junta, no será aplicable a la comunidad agrupada
lo. dispuesto en el artículo 9 de esta Ley sobre el fondo de reserva.
La competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada únicamente se extiende a tos elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes. Sus
acuerdos no podrán menoscabar en ningún caso las facultades que corresponden a los
órganos de gobierno de las comunidades de propietarios integradas en la agrupación de
comunidades.
4. A los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas jurídicas
señaladas en el apartado 2 les serán aplicables, supletoriamente respecto de los
pactos que establezcan entre sí los copropietarios, las disposiciones de esta Ley, con las
mismas especialidades señaladas en el apartado anterior.
DISPOSICIÓN ADICIONAL
1. Sin perjuicio de las disposiciones que en uso de sus competencias adopten las
Comunidades Autónomas, la constitución del fondo de reserva regulado en el artículo
9.1.f se ajustará a las siguientes reglas:
a) El fondo deberá constituirse en el momento de aprobarse por la Junta de propietarios
el presupuesto ordinario de la comunidad correspondiente al ejercicio anual inmediatamente posterior a la entrada en vigor de la presente disposición.
Las nuevas comunidades de propietarios constituirán el fondo de reserva al aprobar
su primer presupuesto ordinario.
b) En el momento de su constitución, el fondo estará dotado con una cantidad no
inferior al 2,5 por 100 del presupuesto ordinario de la comunidad. A tal efecto, los propietarios
deberán efectuar previamente las aportaciones necesarias en función de su
respectiva cuota de participación.
c) Al aprobarse el presupuesto ordinario correspondiente al ejercicio anual inmediatamente posterior a aquel en que se constituya el fondo de reserva, la dotación del
mismo deberá alcanzar la cuantía mínima establecida en el articulo 9.
2. La dotación del fondo de reserva no podrá ser inferior, en ningún momento del
ejercicio presupuestario, al mínimo legal establecido Las cantidades detraídas del fondo durante el ejercicio presupuestario para atender los
gastos de conservación y reparación de la finca permitidos por la presente Ley se
computarán como parte integrante del mismo a efectos del cálculo de su cuantía mínima.
Al inicio del siguiente ejercicio presupuestario se efectuarán las aportaciones necesarias
para cubrir las cantidades detraídas del fondo de reserva conforme a lo señalado en
el párrafo anterior.
DISPOSICIONES TRANSITORIAS
Primera. La presente Ley regirá todas las comunidades de propietarios, cualquiera
que sea el momento en que fueron creadas y el contenido de sus estatutos, que no
podrán ser aplicados en contradicción con lo establecido en la misma.
En el plazo de 2 años, a contar desde la publicación de esta Ley en el Boletín Oficial
del Estado, las comunidades de propietarios deberán adaptar sus estatutos a lo dispuesto en
ella en lo que estuvieren en contradicción con sus preceptos.
Transcurridos los 2 años, cualquiera de los propietarios podrá instar judicialmente la
adaptación prevenida en la presente disposición por el procedimiento señalado en el
numero 2 del articulo 16.
Segunda. En los actuales estatutos reguladores de la propiedad por pisos, en los que
este establecido el derecho de tanteo y retracto en favor de los propietarios, se entenderán los
mismos modificados en el sentido de quedar sin eficacia tal derecho, salvo que,
en nueva junta, y por mayoría que represente, al menos el 80 por 100 de los titulares, se
acordare el mantenimiento de los citados derechos de tanteo y retracto en favor de los
miembros de la comunidad.
DISPOSICIÓN FINAL
Quedan derogadas cuantas disposiciones se opongan a lo establecido en esta Ley
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